땅에서 경제를 찾다, 역세권 투자!

역세권의 개발 및 이용에 관한 법률.pdf

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진정한 투자는 가치에 대한 투자입니다. 다시말해 가치는 좋은 투자처를 찾는 것을 의미하는데요. 여기에서 가치에의 투자를 '토지'에서 찾는다면 최단기간에 가장 높은 수익률과 안정성을 보장하는 건 '역세권 투자'입니다. 역세권 투자는 땅에서 경제를 찾는 것을 의미하는데요. 따라서 입지의 조성과 택지 개발 조건인 '교통'과 '일자리'를 주목해야 합니다. 그리고 이를 뒷받침 하는 건 '인구 증가'입니다.

역세권의 개념

역세권은 유동인구의 접근성과 집중으로 상업, 업무, 주거 등 복합형 시가지의 다차원적 개발이 가능합니다.

역세권은 유동인구의 접근성과 집중으로 상업, 업무, 주거 등 복합형 시가지의 다차원적 개발이 가능하기 때문에 당연히 투자가치가 높습니다. 여기에 2010년 '역세권 개발 및 이용에 관한 법률'이 제정•공포 되었으며 관련 법률이 시행됨에 따라 철도시설과 도시계획 측면을 종합적으로 고려한 체계적이고 효율적인 역세권 개발이 가능해졌습니다.

민간 도시개발사업자의 적극적인 참여로 역세권 개발지역 토지의 가치가 급상승하기 시작함에 따라 투자할 지역의 토지에 수도권과 연결되는 철도•도로가 개설되고 산업단지가 직주(직장과 주거지), 의문(의료시설, 문화시설)이 근접한 곳이여야 합니다.

특히 역사수용범위를 제외한 1차 직접 역세권 500~1,000미터 내의 토지는 환지개발 혹은 입체환지개발 적용을 받으며 가장 땅값상승이 높은 곳인데요. 철도역중심으로 복합 고밀도 역세권은 용적률 1,500% 적용받아 500~1,000미터 내의 1차 직접역세권은 최단기간 가장 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

역세권 범위

◇ 역세권의 요소

앞서 언급한 바와 같이 '일자리'와 '교통'은 역세권의 가장 중요한 요소입니다. 산업단지가 있거나 형성될 예정이며 입주될 산업이 지금 그리고 앞으로 최소 5년간 우리 나라의 핵심이 될 지역으로 기대할 수 있습니다. 일자리는 역세권 투자의 가장 중요한 요소이자 자족도시로서 신도심 성공의 당락을 좌우합니다.

판교 테크노밸리의 경우 IT 기업의 성공적인 이전과 일자리 창출로 택지 개발사업이 마무리된 지 10여 년 만에 ‘한국의 실리콘밸리’로 확고하게 자리 잡은 데 이어 ‘4차 산업혁명’의 핵심 거점으로 거듭나고 있습니다.

◇ 역세권 토지 지가상승 현상

: 역세권 토지는 4번 이상의 지가상승 현상이 발생합니다.

1) 역사 건설계획 발표직후 => 약 3배 상승
2) 역사 건설공사 착공직후 => 약 3배 상승
3) 역사 주변토지 용도변경 발표직후 => 상업지 5배 이상, 준주거지 3배 이상 상승
4) 역사 완공 및 개통직후 => 상업지 5배 이상 상승, 준주거지 3배 이상 상승

◇ 역세권 신도심 성공사례

판교신도시, 한국의 ‘실리콘밸리'로 3기 신도시 모범사례로

판교 테크노밸리 개발 전

판교 테크노밸리 개발 후

코로나 바이러스 감염증(코로나19) 여파에 따른 경기 침체로 전통 제조업은 악화일로를 걷고 있지만, 판교 테크노밸리 내의 1,300개사가 87조원 매출을 기록하며 한국의 실리콘밸리로 입지를 굳히며 2기 신도심의 성공적인 모델이자 3기 신도심의 모범사례로 떠오르고 있습니다.

최근 들어 판교가 주목받는 건 수도권 3기 신도시 개발과도 맞물려 있다. 2기 신도시의 경우 판교를 제외하면 대부분 서울의 베드타운(bed town)으로 전락한 경우가 많은데, 전문가들은 판교의 성공 사례를 3기 신도시에 기업·교통 등의 자족 대책에 참고사례로 삼아 신도시의 완성도를 높이려고 시도하고 있습니다. 예를 들면 남양주 왕숙지구는 스마트그리드(지능형 전력망) 산업 중심의 경제중심도시로, 하남 교산지구는 바이오헬스 산업과 스마트 모빌리티 산업 특화도시로 조성하는 식입니다.

광명시흥테크노밸리, 그린뉴딜로 일자리 창출 선두

광명시흥테크노밸리의 총 면적은 약 245만㎡로 판교테크노밸리(약 66만㎡)의 3배 이상 큰 규모입니다. 판교신도시가 테크노밸리를 기반으로 경기도의 대표 자족도시 중 하나로 성장한 것을 고려할 때, 그린뉴딜의 일자리 창출의 선두 신도심으로 서울의 위성도시를 넘어 경제 자족도시로 발돋움하게 될 것으로 기대하고 있습니다.

광명시흥테크노밸리 개발사업의 수혜가 예상되는 가운데 광명 지역에서 신규 단지가 공급을 앞두고 있습니다. 광명 테크노밸리 역세권은 도보 5분 거리에 광명남초가 위치하며, 이 외에 지하철 7호선 광명사거리역도 가깝고 KTX광명역도 이용 가능해 교통망을 갖췄습니다. 특히 중앙 정부와 연계한 '광명형 그린뉴딜' 정책으로 2050년 탄소중립을 달성하고 각종 불평등을 해소할 계획에 있어 다방면으로 주목되는 지역입니다.

◇ 3기 신도시 '대토보상' 비율 50% 수준으로 올려

올 하반기부터 본격화하는 3기 신도시 토지보상을 앞두고 정부가 대토보상율(총 토지보상금에서 대토보상이 차지하는 비율)을 50% 수준까지 높이겠다고 발표했습니다. 토지주들에게 현금 대신 토지로 보상하는 비중을 올리겠다는 것으로 현금 보상의 경우 집값 상승의 우려를 해소하기 위한 개선책으로 볼 수 있는데요. 국토교통부와 LH(한국토지주택공사)는 인천 계양(사진), 남양주 왕숙, 하남 교산 등 3기 신도시 3곳에 대한 토지보상을 하반기부터 시작합니다.

내년에는 부천 대장과 고양 창릉 등 나머지 3기 신도시 두 곳에 대한 토지보상 절차도 진행됩니다. 업계에선 이번 3기 신도시 토지보상 규모가 45조원에 달할 것으로 추정하고 있는데요. 토지보상금이 다시 부동산 시장으로 유입돼 집값 상승을 부추길 수 있다는 우려가 있지만 이번 3기 신도시에서 대토보상과 대토보상리츠를 적극 확대해 현금 대신 토지로 보상하는 비율을 50% 수준까지 올리는 것으로 리츠보상의 성공 여부는 향후 역세권 지역 토지 보상의 새로운 부동산 경제흐름이 될 것으로 보입니다.

첨부 - 역세권 개발 및 이용에 관한 법률