토지보상이란?

안녕하세요. 비가 촉촉히 내리는 월요일, 시작의 무게와 함께 긴 하루의 시작을 예감하게 했는데요.
다행히도 하루의 끝은 있고 또 이렇게 저무는 하루, 조금이라도 보람된 하루가 되셨기를 기원합니다. :)

현재 3기 신도시의 50조에 달하는 토지보상을 앞두고 그 규모와 방법에 대해 많은 관심이 쏠리고 있는데요. 오늘은 도시개발법을 살펴보고 관련해 토지 보상 및 절차에 대해서 알아보려고 합니다.

국토교통부와 한국토지주택공사(LH)는 올해 연말께부터 20조원 이상으로 추정되는 3기 새도시 등 공공택지 토지 보상금의 난립을 막고 원주민의 재정착을 유도하기 위해 ‘3기 새도시 유동성 억제방안’ 연구용역에 최근 착수했습니다.

엘에이치는 3기 신도시 중 지난해 먼저 발표된 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 과천을 대상으로 현황조사 등을 통해 앞서 모두 지구지정의 토지보상이 절차가 시작된 가운데, 지구지정 끝낸 3기 신도시 부천 대장지구는 S-BRT를 중심으로 한 광역교통망 계획 또한 진행중에 있습니다.

이제 신도시 조성을 위해 토지보상 절차에 돌입하게 되는데요. 3기 신도시 지역의 사업시행자가 지구 내 토지와 물건에 대한 출입·조사에 대한 권한을 갖게 되면(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의거해서) 사업주체인 LH가 본격적인 보상 절차를 시작하게 됩니다. 특히 앞서 언급한 바와 같이 3기 신도시 보상은 대토보상리츠 방식을 결합해서 진행하게 됨에 따라 그 성공여부와 과정이 귀추가 주목되고 있습니다.

기본조사는 보상업무 추진 절차의 시작 단계로, 이를 통해 보상대상을 확정하면 보상대상과 보상절차, 보상방법 등에 대해 설명하는 보상계획공고절차를 진행하게 되는데요. 주민들과 LH, 해당 지자체가 각각 추천한 감정평가사 총 3인이 감정평가를 진행하고, 이들이 평가한 금액의 산술평균 가격으로 보상액이 산정됩니다.

보상 업무 추진 절차

제27조(환지 계획의 기준) ① 시행자는 법 제28조제1항에 따른 환지 계획(이하 "환지 계획"이라 한다)을 작성할 때에는 환지계획구역(환지방식으로 도시개발사업이 시행되는 도시개발구역의 범위를 말하며, 법 제5조제1항제3호에 따라 도시개발구역이 둘 이상의 사업시행지구로 분할되는 경우에는 그 분할된 각각의 사업시행지구를 말한다. 이하 같다)별로 작성하여야 하며, 실시계획 인가 사항, 환지계획구역의 시가화 정도, 토지의 실제 이용 현황과 경제적 가치 등을 종합적으로 고려하여야 한다. <개정 2012.3.30> ② 환지의 방식은 다음 각 호와 같이 구분한다. <개정 2012.3.30> 1. 평면 환지: 환지 전 토지에 대한 권리를 도시개발사업으로 조성되는 토지에 이전하는 방식 2. 입체 환지: 법 제32조에 따라 환지 전 토지나 건축물(무허가 건축물은 제외한다)에 대한 권리를 도시개발사업으로 건설되는 구분건축물에 이전하는 방식 ③ 환지설계는 평가식(도시개발사업 시행 전후의 토지의 평가가액에 비례하여 환지를 결정하는 방법을 말한다. 이하 같다)을 원칙으로 하되, 환지지정으로 인하여 토지의 이동이 경미하거나 기반시설의 단순한 정비 등의 경우에는 면적식(도시개발사업 시행 전의 토지 및 위치를 기준으로 환지를 결정하는 방식을 말한다. 이하 같다)을 적용할 수 있다. 이 경우 하나의 환지계획구역에서는 같은 방식을 적용하여야 하며, 입체 환지를 시행하는 경우에는 반드시 평가식을 적용하여야 한다. <개정 2012.3.30> ④ 환지의 위치는 다음 각 호의 사항을 고려하여 시행자가 정한다. 이 경우 토지나 건축물의 환지는 같은 환지계획구역에서 이루어져야 한다. <개정 2012.3.30> 1. 평면 환지: 환지 전 토지의 용도, 보유 기간, 위치, 권리가액, 청산금 규모 등을 고려하여 정한다. 2. 입체 환지: 토지 소유자 등의 신청에 따라 정하되, 같은 내용의 신청이 2 이상인 경우에는 환지 전 토지 또는 건축물의 보유 기간, 거주 기간(주택을 공급하는 경우에 한정한다), 권리가액 등을 고려하여 정한다. ⑤ 환지계획구역의 모든 토지는 환지를 지정하거나 법 제30조 및 법 제31조에 따라 환지 대상에서 제외되면 금전으로 청산한다. 이 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 다른 토지의 환지로 정하여야 한다. <개정 2012.3.30> 1. 법 제66조제1항 및 제2항에 따라 시행자에게 무상귀속되는 토지 2. 시행자가 소유하는 토지(조합이 아닌 시행자가 환지를 지정받을 목적으로 소유한 토지는 제외한다) ⑥ 토지[「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제6호에 따른 대지사용권(소유권인 경우로 한정한다)에 해당하는 토지지분을 포함한다] 또는 건축물(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제1호에 따른 구분소유권에 해당하는 건축물 부분을 포함한다)은 필지별, 건축물 별로 환지한다. 이 경우 하나의 대지에 속하는 동일인 소유의 토지와 건축물은 분리하여 입체 환지를 지정할 수 없다. <개정 2012.3.30> ⑦ 평면 환지 방식을 적용하는 경우 환지 전 토지 위의 건축물로서 환지처분 당시 이전(이전) 또는 제거된 건축물이나 입체 환지의 대상이 되지 아니하는 환지 전 토지의 건축물은 법 제38조에 따른 장애물 등으로 보아 법 제65조에 따라 손실보상한다. <신설 2012.3.30>  ⑧ 시행자는 영 제62조에 따른 과소 토지 등에 대하여 2 이상의 토지 또는 건축물 소유자의 신청을 받아 환지 후 하나의 토지나 구분건축물에 공유로 환지를 지정할 수 있다. 이 경우 환지를 지정받은 자는 다른 환지를 지정받을 수 없다. <신설 2012.3.30>  ⑨ 시행자는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 에 해당하는 건축물을 건축할 용도로 계획된 토지에 대하여 2 이상의 토지 소유자의 신청을 받아 공유로 환지를 지정할 수 있다. <신설 2012.3.30> ⑩ 시행자는 동일인이 소유한 2 이상의 환지 전 토지 또는 건축물에 대하여 환지 후 하나의 토지 또는 구분건축물에 환지를 지정할 수 있다. <신설 2012.3.30> ⑪ 시행자는 하나의 환지 전 토지에 대하여 2 이상의 환지 후 토지 또는 구분건축물에 환지를 지정(이하 "분할환지"라 한다)할 수 있다. 이 경우 분할환지로 지정되는 각각의 권리면적은 영 제62조에 따른 과소 토지 규모 이상이어야 한다. <신설 2012.3.30> ⑫ 제11항에도 불구하고, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제6호에 따른 대지사용권에 해당하는 토지지분은 분할환지할 수 없다. <신설 2012.3.30>

제2절 제 22조 "해당하는 시행자는 사업대상 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지를 소유하고 토지 소유자 총수의 2분의 1 이상에 해당하는 자의 동의를 받아야 한다. 이 경우 토지 소유자의 동의요건 산정기준일은 도시개발구역지정 고시일을 기준으로 하며, 그 기준일 이후 시행자가 취득한 토지에 대하여는 동의 요건에 필요한 토지 소유자의 총수에 포함하고 이를 동의한 자의 수로 산정한다.

제 25조의 2 시행자는 도시를 자연친화적으로 개발하거나 복합적ㆍ입체적으로 개발하기 위하여 필요한 경우에는 대통령령으로 정하는 절차에 따라 미리 지정권자의 승인을 받아 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 원형지를 공급하여 개발하게 할 수 있다. 이 경우 공급될 수 있는 원형지의 면적은 도시개발구역 전체 토지 면적의 3분의 1 이내로 한다.

거론되고 있는 대토보상 등도 산정된 보상금액을 바탕으로 어느 지역의 토지를 대토로 보상할 것인지 등 구체적인 협의가 필요하지만 아직까지 구체적인 내용은 정해진 게 없는 상태인데요. 국무부는 주민들과 협의가 이뤄진 곳을 중심으로 연내에 토지보상 절차를 진행하게 됩니다.

다음 글에서는 토지보상의 분쟁을 막고 보상을 잘 받을 수 있는 방법들에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

토지 보상 절차

▶ 용어설명

대토보상제:
지난 2007년 도입됐으나 지난해 엘에이치의 공공택지 대토보상 비율은 29%(3584억원)에 그치는 등 여전히 현금보상 비중이 큰 편임. 국토부는 대토보상을 늘리는 방안으로 ‘대토보상 리츠’를 3기 새도시부터 적극 활용할 계획.

대토보상 리츠: 토지 소유자들이 보상받은 땅을 부동산투자회사에 현물 출자 방식으로 모아주면 리츠 회사가 이를 공동주택 등으로 개발한 뒤에 토지주에게 개발 이익을 나눠주는 제도. 자투리땅을 받는 토지주에게도 간접적으로 개발 사업 참여기회를 줘 엘에이치와 원주민이 공공택지 개발 이익을 공유할 수 있는 방안임.