☆ 토지의 가치를 바꾸다! 지목변경이란?

안녕하세요.
제가 상담을 하다보면 거의 대부분은 투자금이 없다고 성토를 하시는데 투자라고 하면 사실 무거운 기분이 들잖아요. 그래서 내 자산을 잘 지키고 증식시키는데 초점을 두면 어떨까 싶어요. 그렇게 작게 시작하는 거구요. 토지를 잘못사면 오래 묶이지 않을까, 하는 걱정이 앞설텐데요. 그래서 아무 토지가 아니라 '살 사람이 정해져 있는 땅'을 공략해야 합니다. 즉 용도구역, 개발계획, 권리관계 등을 자세히 분석해 보면 수익률 수천 %의 진짜 보물을 찾아낼 수가 있는데요.

조금만 잘 찾아보면 천만 원 이하의 땅투자를 통해서 수익을 올릴 수 있는데요. 토지 투자이전에 토지이용계획확인원을 통해 토지에 대해서 분석해 보면 수익률 수천 %의 진짜 보물을 찾아 낼 수 있습니다. 이번 글에서는 토지 투자 이후인 지목변경을 통해 땅의 가치를 올릴 수 있는 방법을 알아보도록 하겠습니다.

농지 위에 주택을 짓고 준공을 받으면 지목을 ‘전’이나 ‘답’에서 ‘대’로 바꿀 수 있습니다. 지목 변경은 개인이 신청할 수 있으며 허가만 받는다면 토지의 가치가 급상승하므로 많은 관심을 가질 수밖에 없는데요. 오늘은 그 중의 토지의 신분을 바꿀 수 있는 ‘지목변경’에 대해서 알아보겠습니다.

지목변경은 「공간정보의구축및관리등에관한법률」제81조에 따라 이뤄지는데요. 아래의 사유가 발생한 날로부터 60일 이내에 토지소유자가 지적소관청에 신청해야 합니다.

① 「국토의계획및이용에관한법률」과 같은 관계법령에 의해서 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 경우
② 토지 또는 건축물의 용도가 변경된 경우
③ 도시개발사업 등의 원활한 사업 추진을 위하여 사업시행자가 준공 전에 토지합병을 신청하는 경우

토지계획확인원

위의 그림과 같이 루리스(htto://luris.molit.go.kr) 등을 이용해 먼저 토지이용계획확인원을 살피고, 지목에 따라 가능한 건축행위 여부와 건축물의 종류를 알아봐야 합니다. 농지를 집이나 창고, 공장용지로 바꾸어 해당 용도로 사용하려면 농지를 다른 용도로 사용하겠다는 농지전용허가 신청서를 시청구청에 제출하여 허가를 받아야 하는데요, 또한 임야에 주택, 창고, 공장을 지으려면 산지전용허가를 받아야 하는데 산업계획서, 산지내역서, 지형도, 임야도 등 농림부령이 정하는 서류를 제출해야 합니다.

지목은 '1필지 1지목' 원칙에 따라 필지마다 하나의 지목만을 설정할 수 있으며, 1필지가 2개 이상의 용도로 활용될 땐 주된 용도에 따라 지목을 설정하게끔 되어 있는데요.

토지의 형질을 변경한 다음 실제 용도에 맞는 건물을 지어서 사용승인을 받아야 대지나 창고용지, 공장용지로 지목이 바뀌는데요. 지자체 별로 방식이 조금씩 다르므로 지목 변경을 위해서는 해당 토지의 관할 관청에 문의해 보는 것이 좋습니다.

농지전용(산지전용)허가 -> 형질변경(토목공사나 부지 조성) -> 건축물 건축 -> 지목 변경

원형지 토지투자 이후 가치를 높일 수 있는 것은 지목변경 이외에도 형질변경, 용도변경을 통해서도 토지가치를 높일 수 있는데요. 토지 투자자 중에서는 토지이용계획확인원도 제대로 살펴보지 않는 경우가 있습니다. 꼭 살펴보셔야 하구요. 앞으로 소유할 땅이 개발이 제한된 곳은 아닌지, 혹은 도로가 없는 맹지이거나 보전산지인 경우 피하는 것이 토지 투자의 기본입니다.

참고 - 돈되는 천만원 소액토지(출판사-잇콘)